賃貸住宅管理業にあたる「維持保全業務」とは。苦情処理、金銭管理のみは維持保全？

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（第2条第2項。以下、本法律）には、「賃貸住宅管理業とは賃貸住宅の賃貸人（オーナー）から委託を受けて、次に掲げる業務を行う事業を言う。」という条文があります。※以下はなるべく分かりやすく載せています。

• 維持保全業務。
  ※ 住宅の居室及びその他の部分の点検、清掃、その他の維持を行い、必要な修繕を行う。
  ※ 賃貸住宅のオーナーのために維持保全にかかる契約の締結の媒介、取次ぎ、代理。
• 家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務。

オーナーから賃貸住宅管理の委託を受ける場合、契約書は必要？

本法律での「委託を受けて」とは、オーナーとの間で契約書を締結しなくても、オーナーが行うべき維持保全業務をオーナーからの依頼により行っている実態があれば「委任を受けている」に該当します。

民法上でも口頭約束でも契約が有効なのと同様ですが、後々揉め事にならないように契約書に残しておくことをオススメします。

賃貸住宅の維持保全とは？

「賃貸住宅の維持保全」とは、居室や居室の使用と密接な関係にある玄関や通路、階段等の共有スペース、居室内外の電気水道設備、エレベーター等の設備について、点検・清掃等の維持を行い、点検・清掃等の結果から必要な修繕を一貫して行うことを言います。

以下のパターンは、賃貸住宅の維持保全には該当しません。

• 定期清掃業者、警備業者、リフォーム業者等が、「維持」または「修繕」どちらか一方のみを行う場合。
• エレベータの保守点検、修繕を行う業者等が賃貸住宅の「部分のみ」の維持から修繕までを一貫して行う場合。
• 入居者からの苦情対応のみを行い、維持修繕を行っていない場合。

維持保全契約の締結の媒介・取次ぎ・代理とは？

「媒介」とは、他人の間に入って、他人同士の契約などの法律行為のサポートすることを言います。
例えば、オーナーと維持・修繕業者の間に契約が成立するように賃貸住宅管理業者が両者の間に入り事務を担当することが該当します。

「取次ぎ」とは、自分の名前で契約などの法律行為を行うことを引き受けることを言います。
例えば、賃貸住宅管理業者が自分の名前でオーナーのために維持・修繕業者に発注を行うことが該当します。

「代理」とは、本人から代理権を与えられ、その本人のために相手との間で意思表示をしたり、相手の意思表示を受けることによって、その結果が本人に帰属することを言います。
例えば、オーナーから代理権を与えられた賃貸住宅管理業者がオーナーの代理人として維持修繕業者と契約を結ぶことが該当します。

賃貸住宅管理にあたる金銭管理とは？

家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理を行う業務については、賃貸住宅のオーナーから委託を受けて、賃貸住宅の維持保全を行うことを併せて行うものに限り賃貸住宅管理業にあたることとなり、金銭の管理を行う業務のみの場合は賃貸住宅管理業には該当しません。

まとめ。

賃貸住宅の維持保全は、居室だけではなく共有スペースも点検・清掃等を一貫して行う必要があることや、金銭管理だけを行い、維持保全も併せて行わなければ賃貸住宅管理業にあたらないということです。

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