こんにちは。
皆さんは、今までアパートやマンションを借りることを検討したり、土地を買って住宅を建てようと考えていたりする場合は、まずは不動産会社に相談することが多いですよね。
ほとんどの不動産会社は、「宅地建物取引業」（以下、宅建業）の免許を取得してますので、世間一般では、不動産業＝宅建業者というのが、世間一般の認識なのではないでしょうか。
しかし、厳密に言うと、宅地建物取引業は不動産業と同じではありません。
タッケン不動産業と宅建業、なんと違いがあるんだ！言い方が違うだけだと思っていたぞ。
不動先生 不動産業には、売買、仲介（「媒介」ともいわれます）、賃貸（土地や住宅・ビルの大家）、管理（分譲マンションの 管理、賃貸物件の管理等）など、様々な業種が含まれることをまずは頭に入れていきましょう
不動産業、宅地建物取引業、混同しやすい両者の違いを解説していきたいと思います。
不動産業と宅建業の違い
宅建業者とは、不動産の売買、仲介、代理などを行う事業者で、不動産業の中の一部を示します。（上図、黒枠部分）
宅建業法の規制を受ける宅地建物取引業は、宅地と建物の売買・交換・仲介・貸借などの取引に関する業務を行います。
これに対して不動産業は、宅地建物取引業に加えて、マンション管理や入居者対応、マンション管理業者の監督に関する事務など、不動産に関わる業務を広く取り扱っています。
この表をまとめると、不動産の売買・仲介に携わる事業を行っている会社は宅建業の免許が必要となり、管理や賃貸物件を保有しているオーナーや大家さんは、宅建業には当てはまらないことになります。
タッケン宅建業って、不動産業の一部だったんだね。
不動先生 はい。そして不動産業とは、不動産に関わる取引全般の業務ということです。次は「宅地建物取引業」について解説していきますよ。
宅地建物取引業とは何か
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）とは、宅建業を営むために守るべきルールを定めた法律です。
宅建業を営むためには、原則として宅地建物取引士の免許を取得している必要があります。
宅建業法の冒頭にはまず、宅地建物取引業の意味が定義されています。
そして、「宅地」「建物」「取引」「業」という各用語が指す意味も明確にされています。
次に、それぞれの定義と意味する範囲を解説していきましょう。
「宅建業法」における宅地とは
宅地建物取引業法が適用される不動産に関わる事業は、宅地と建物の売買・交換・貸借の取引に関することが対象です。
対象となる「宅地」は以下のような土地を指します。
宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
宅建業法２条１号
「土地＝宅地」と思う人もいるかもしれませんが、厳密に言えば、違います。
宅建業法における宅地の中には、現在建物が建っている土地だけでなく、将来建物の敷地として使用する目的で取引される土地も含まれます。
建物の種類や場所にかかわらず、上記に該当すればすべて宅地となります。
また、将来建物を建てる目的で取引されるのであれば、現在の地目が何であっても宅地となります。
用途地域の土地であれば、建物の有無や建物を建てる目的があるかどうかに関わらず「宅地」となります。
ただし、用途地域内の土地であっても、道路・公園・河川・広場・水路は「宅地」に該当しません。
「宅建業法」における建物とは
建物」については、宅建業法で特に定義がされているわけではありません。
住宅や事務所・店舗・工場・倉庫など、柱・壁・屋根のある建築物が該当します。
また、マンションの1室においても1つの建物として扱われます。
「宅建業法」における取引とは
取引に該当する行為はこちらです。
タッケン自ら貸したり、借りたりする行為は取引に当てはまらないんだね！
不動先生 転貸（人から借りているものを別の人に貸すこと）も取引には含まれないので要注意です。
「宅建業法」における業とは
宅地建物取引業の「業」とは、①不特定多数の者に対して、②反復継続して取引を行うことを言います。
この条件に当てはまらない場合は、宅地または建物の取引を行う際に宅建士の免許を受けている必要はありません。
例えば、企業が社員に限定して不動産を売却する場合には、特定の者とみなされるため、宅建業法の適用は受けません。
しかし、多数の友人や知人を相手に反復継続して取引を行う場合には、不特定多数とみなされます。
複数の不動産を複数の相手に売却したり、ひとつの不動産を分割して多数の人へ売却したりする取引のことを指します。
反復継続の取引とは、ざっくり説明すると利益を目的として繰り返し不動産の売買をすることです。
宅地建物取引業の定義
今までの内容をまとめると、宅地建物取引業とは、以下のように定義ができます。
宅地（建物の敷地に供される土地・用途地域内の土地）や建物の取引（売買・交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介）を、不特定多数に対して反復継続して行うこと
宅地建物取引業の定義に関する法律には、以下の条文が挙げられます。
（用語の定義）
第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一 宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外にものを含むものとする。
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
三 宅地建物取引業者 第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
四 宅地建物取引士 第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。
宅地建物取引業法第一章
まとめ
今回は、不動産業と宅地建物取引業の違い、不動産業は、不動産に関わる取引全般に関わる業務であることに対して、宅地建物取引業は不動産業の一部であるということが理解できましたね。
そして、宅地建物取引業のそれぞれの語句の意味する範囲も勉強したので、宅建業とは何かがクリアになったと思います。
このテーマは、宅建士の資格取得試験の根幹部分であるため、独学で勉強すると見落としてしまう知識かもしれません。
しかし、資格試験ではとても重要視され、毎年のように出題されていますので、入念に意味を理解しておきましょう。
また、当事務所では、宅建業免許の取得や免許の更新、変更などのご相談、手続き代行・サポートを行っています。
何かお困りの際は、ぜひ一度ご相談ください。
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