こんにちは！
皆さんが普段よく見る不動産広告の物件概要に「用途地域」の記載があるのはご存じですか？
この「用途地域」は「都市計画法」で定められているもので、土地利用の用途や制限のことを指しています。
あまり意識していないという方も多いかもしれませんが、実は住まい選びにも関わる重要なポイントとも言えます。
普段何気なく生活している自分の街も都市計画法のもとに整備されており、みんなが暮らしやすい街づくりを行う上で非常に大事なルールなのです。
今回は、その「都市計画法」の基本概要を分かりやすく解説していきます！！
タッケン都市計画法…初めて聞くコトバだな。
不動先生 聞き慣れない言葉だけど、タッケンが住んでいる街も都市計画法に基づいて街づくりがされているんだよ。
タッケンそうだったんだぁ！僕が住んでいる街のことなら急に興味が沸いてきたぞ。
不動先生 では、まず「都市計画法とは」から勉強していこうね
都市計画法とは
都市計画法は、1969年に施行されました。
当時は戦後の高度経済世長期の中、無秩序な施設の建設や市街地化が行われていることが問題となり、正しい都市計画のためのルールづくりが急務となっていました。
それが「都市計画法」制度の背景にあります。
そして制定後も時代に合わせて改定が行われています。
都市計画法で定められている主な内容はこちらです。
- まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針
- 土地利用に関する具体的なルール
- 道路や公園、下水道などの都市施設の整備
- 建物の整備や再開発といった市街地開発事業に関するもの
「都市計画法」には「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画」と記載されています。
つまり、みんなが快適に暮らすことのできる都市を実現するための方法や手段が「都市計画」ということです。
タッケン街づくりには、欠かせない内容ばかりだね。
不動先生 理想の都市を完成させるためには、綿密な計画が必要です。
それが「都市計画法」なんですね。
都市計画の構造と内容とは
都市計画の最も大きな方針として、都市としてのまちづくりを行うエリア「都市計画区域」を指定します。
効率的な街づくりを行うため土地や建物の使い方のルールを設けるエリアということです。
そして、都市計画区域に指定されないエリアは「都市計画区域外」といい、街づくりは行われないため建物や土地のルールのないエリアとなります。
都市計画区域外でも、一部のエリアでは開発を勝手にされないようにある程度のルールを設けるエリアがあり、それは「準都市計画区域」として定められます。
※ちなみに、都市計画区域は市や県の境界とは関係なく指定ができるため、二つの県にまたがって指定されることもあります。
その場合、一つの都道府県内に指定する場合は都道府県が指定し、二つの都道府県にまたがる場合は、国土交通大臣が指定することになります。
都市計画区域がきまったら、その区域内をさらに線引きしていきます。
都市計画区域内で、より積極的に市街化を図るエリア「市街化区域」とそうではないエリアにわけていきます。
「市街化区域」…すでに市街地である、または今後10年以内に市街化が図られる区域
「市街化調整区域」…市街化が抑制される区域
「非線引き区域」…特に何も定めない区域 比較的規制が緩い地域
※なお、この区域区分は三大都市圏や政令指定都市では区分されることとされていますが、人口50万人のエリアでは区域区分は定めなくてもよいとされています。
タッケン何でこんな風に区分けされるのだろう？
不動先生 市街化することが決まっている地域を、効率的に整備するためだよ。
例えば、道路や公園などをバラバラの場所にそれぞれ作ってしまうと余計にお金がかかってしまいますよね。
線引きした都市計画区域内の具体的な土地利用の用途やルールを定めるのが「地域地区」です。
不動産広告の概要で目にする「用途地域」も地域地区の一つで、地域地区は全部で21種類ありますが、代表的な13種類を紹介していきます。
用途地域は、土地利用の用途により住宅地、商業地、工業地の３つに分けられ、さらに建築できる建物の種類などを細かく規制するため、13種類の地域に分類されています。
ちなみに、用途地域は都市計画法で定められていますが、用途制限に関する建物の規制内容については建築基準法に定められています。
用途地域はざっくり分けると下記の通りです。
○住居系用途地域
○商業系用途地域
○工業系用途地域
不動先生 都市計画法と建築基準法は、密接に関係しながら両方が協力しあって「まちづくり」を進めるというイメージですね。
地区計画とは、より小さなエリアで指定される都市計画上の制限で、それぞれの地区の特性に応じて定められるものです。
住民等の意見を反映し、道路、公園、広場などの地区施設の配置や建築物の規制、緑地の保全などの詳細なルールを定めます。
都市施設とは、良好なまちづくりのためになくてはならない共同の施設のことです。
具体的には道路や公園、上下水道、ガス、電気、学校や図書館、病院、ごみ焼却場などが該当します。
都市計画で都市施設の整備が決定され、その指定区域内に建築規制が及びます。
市街地開事業とは、「すでに市街地となっている区域や市街地を図るべき区域内で、計画的な街づくりを具体的に行うための事業」です。
代表的な事業には「土地区画整理事業」や「市街地再開発事業」などがあります。
タッケン開発事業ってどんな流れで始まるの？
不動先生 ①予定区域を指定
②都市計画事業の認可、承認を経て公示
③工事がスタート
この様な流れになります。
まとめ
今回は、都市計画法の大まかな内容について詳しく説明をしてきました。
次回は、「不動産購入の際に役立つ１３種類の用途地域の特徴」を解説していきます。
タッケン僕たちが何気なく生活している都市は、こんなにいっぱいあるルールの基に作られた都市だったんだね～。
不動先生 タッケン 都市計画法の大まかな内容が理解できてよかったね！
不動産基礎知識をますます深めるためにも、次回「13種類の用途地域の特徴」を解説していきます。
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