【2021年6月15日施行】200戸以上の管理物件がある業者は賃貸住宅管理業登録が義務化

2021年（令和）3年6月15日より、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は「賃貸住宅管理業の登録」が義務化されました。

「賃貸住宅管理業の登録」といえば、今まで任意の登録でしたが、近年、賃貸住宅のオーナーの高齢化や相続により、賃貸住宅の管理を外部の管理業者に委託するオーナーが増えたこと、また、管理業者が賃貸住宅の一括借上（マスターリース）を行い、家賃保証をするサブリース方式も増加している中で、オーナーと入居者とのトラブル増加を背景に法律が改正されました。

賃貸住宅管理業の登録制度と義務とは？

賃貸住宅管理業登録の有効期間は５年で、更新をしなければ失効します。
また、管理戸数200戸以上の管理業者は、令和4年6月15日までに登録を行わなければなりません。

現在、管理戸数が200戸未満であっても登録自体は可能で、一時的にでも200戸を超える見込みがあれば登録を受けなければなりません。
管理戸数200戸未満でも登録を受けた場合には、賃貸住宅管理業の規制対象になるので監督処分や罰則の対象になります。

登録をするにあたり、以下の義務があります。

ここで言う賃貸住宅とは、人の居住用の家屋を言うのでオフィスや倉庫利用は住宅に該当しません。

①業務管理者の配置

業務管理者は営業所ごとに１人以上選任する必要があります。
選任した業務管理者は、他の営業所との兼任はできないので注意しましょう。

1. 令和２年度までの賃貸不動産経営管理士試験に合格し、業務管理者移行講習を受けたもの。
   ※移行講習は令和４年６月までに修了が必要です。
2. 令和３年度以降に賃貸不動産経営管理士資格を取得し、管理業務に関し２年以上の実務経験があるもの。
   ※管理業務に関し２年以上の実務経験がない場合は、実務講習あり。
3. 宅建士資格があり、管理業務に関し実務経験２年以上ある場合は指定講習10時間の修了したもの。
   ※管理業務に関し２年以上の実務経験がない場合は、実務講習あり。

②財産の分別管理

管理業者の自己の財産等と、入居者等から受領する家賃や敷金等の金銭は別々に管理しなければならないので各々専用口座を開設しましょう。

受領した金銭等がどの管理受託契約による者であるかを、帳簿や会計ソフトで直ちに判断できる状態で管理してください。

③オーナーとの管理受託契約締結前の重要事項説明・書面交付・契約締結時の書面の交付

管理受託契約を締結したときは、相手方に対して契約条件を確認した上で、遅滞なく必要な事項を記載した書面を交付しなければなりません。

④委託者への定期的な報告

管理業務の実施報告を少なくとも年に１回はオーナーにしなければなりません。
内容は以下です。

• 管理業務の実施状況（家賃等の金銭収受状況、意地保全の実施状況等）
• 入居者からの苦情発生・対応状況

賃貸住宅管理業登録の申請方法

賃貸住宅管理業の登録申請は電子申請システムを利用して行うことが原則です。
郵送による申請も可能ですが、電子申請システムを利用した方が早く処理されます。

電子申請システムを利用するにあたり、gBizIDプライムアカウントの取得が必要です。
行政書士等の代理人に申請を委任する場合でも、申請事業者も取得が必要になり、取得には２〜３週間ほどかかるので、まだgBizIDを取得されてない方は早めに取得してください。

大臣告示による登録を受けた事業者への特例措置とは？

新法の施行により、大臣告示に基づく賃貸住宅管理業者登録制度は廃止になります。

令和2年6月30日までに大臣告示に基づく登録を受けていた事業者については、更新の回数に「２」を加えた数を記載する措置があります。

登録拒否要件という落とし穴も。

登録申請にあたり、直近の事業年度において①負債の合計が資産の合計を超えていないこと②支払い不能に陥っていないことが条件になっています。

もし、上記の条件に該当してしまっていても、直前２年の事業年度で純利益がある場合・代表者借入を控除した負債の合計が資産の合計額を超えていない場合など、負債の合計が資産の合計を超えていないことと同等になることが見込まれる場合には、「財産及び損益の状況が良好である」と認められ、登録要件を満たせます。

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